Новости

Отстающий по уровню покупательского спроса в последние лет пять рынок загородной недвижимости пережил бум популярности в 2020 году в связи с возросшим интересом.  Решили узнать, как развиваются коттеджные городки под Киевом и в Киевской области, что происходит со спросом и предложением, сколько стоит коттедж под Киевом в конце 2020 года.

Коттеджные городки: спрос и предложение

На данный момент на рынке загородной недвижимости покупателю, помимо традиционных квартир в жилых комплексах, предлагают несколько форматов недвижимости. Это коттеджи, сити-хаусы, таунхаусы, которые в свою очередь могут быть дуплексами, триплексами, квадрексами в зависимости от количества секций в доме.

Чем больше секций, тем ниже уровень приватности и личного пространства. Но это вариант для тех, кто хочет либо приобрести дом большей площади за меньшие деньги, либо ищет альтернативу квартире и по площади, и по цене. Есть небольшие дуплексы на 60-80 кв. м. Но нужно понимать, что через забор у вас будут соседи и их двор.
На данный момент в Киевской области в радиусе до 110 км от столицы представлены 275 коттеджных городков, в 122 из них есть таунхаусы. Это могут быть варианты с миксом недвижимости, иногда моноформаты, то есть только коттеджные городки или только таунхаусы.

Рынок загородной недвижимости почувствовал всплеск покупательского спроса еще в конце первого квартала 2020 года — карантин и связанные с ним ограничения побудили украинцев искать возможности чаще бывать на улице после заточения в четырех стенах квартир.

Идеальной альтернативой стала загородная недвижимость. Поэтому во втором и третьем кварталах мы наблюдали бум стартов строительства новых коттеджных городков под Киевом. За летние месяцы и начало осени на рынок суммарно вышли больше 10 новых объектов. Большинство из них предлагают таунхаусы в разных вариациях, но есть и традиционные коттеджи.

Коттеджный городок в Киевской области: сколько стоит дом

Купить коттедж под Киевом, по данным сервиса ЛУН, можно в ценовом диапазоне от 250 тыс. до 90 млн грн. В 5 коттеджных городках есть кредитование, в 192 — рассрочка.

Стены могут быть из газоблока — дешевый материал, кирпича, керамоблока. Это самые ходовые варианты. Предлагают также коттеджи из sip-панелей, пеноблока, газобетона и даже дерева.

Распространенными вариантами считаются двухуровневые дома площадью 85 — 140 кв. м. Однако есть и варианты меньше по площади, а также большое количество коттеджей, превышающих площадь 150 кв. м.

Это целые дома с приусадебным участком в 6-10 соток, зоной барбекю, достаточным личным пространством.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в  Украине — распространенная практика. Его подписывают с покупателями квартир в новостройках на этапе, когда дом еще не сдан или строится. Чтобы грамотно купить объект недвижимости и тем самым минимизировать риски, покупателю необходимо знать ряд юридических тонкостей. 

Предварительный договор купли-продажи квартиры: что это такое

Предварительный договор купли-продажи — это соглашение между покупателем и продавцом недвижимости, согласно которому стороны собираются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи.

Фактически это договор о намерениях, в котором четко прописаны технические характеристики будущей квартиры, ее номер, спецификация.

Чтобы предварительный договор купли-продажи квартиры был действительным, его важно оформить в присутствии нотариуса. Он заверит соглашение и внесет договор в базу.

На что обратить внимание в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры в новостройке обязательно должен быть прописан срок подписания основного договора. Разумеется, никто в Украине не может гарантировать, что задержек с введением дома в эксплуатацию не будет, тем не менее обратите внимание на то, как именно сформулирован пункт о подписании основного договора.

Обычно опытные застройщики закладывают дополнительный квартал на все моменты, связанные с получением сертификата о введении объекта в эксплуатацию.

Обратите внимание на прописанные детальные характеристики объекта: строительный адрес, номер секции, квартиры, этаж, количество комнат, общую и жилую площадь.

Должен быть также расписан порядок передачи недвижимости и прописан пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор. Это для того, чтобы обезопасить себя от сюрпризов.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости от застройщика должна быть четко зафиксирована цена, по которой объект будет переходить к вам по основному договору. Если речь идет о рассрочке, то должен быть указан порядок выплат и погашения задолженности.

Обратите внимание на штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора купли-продажи для сторон — и для покупателя, и для застройщика.

Торговая и офисная недвижимость в связи с пандемией COVID-19 переживает качественную трансформацию. Торговые центры привыкают к карантину «выходного дня», а офисы меняют модель, чтобы не растерять корпоративного клиента. 

Офисная недвижимость: прогноз и перспективы

Компании не спешат массово возвращаться в офис: многие используют гибридную модель и появляются в бизнес-центрах набегами. Удаленная работа из дома уже стала привычной практикой, поэтому корпоративный сектор всерьез задумался о сокращении площадей.

О полном отказе от офисов, по мнению игроков рынка, говорить рано. Время покажет, насколько эффективно разные модели бизнесов смогут работать на удаленке и без офиса.

Недавнее исследование компании CBRE, в котором приняли участие 10 тысяч респондентов в 18 странах, показывает, что, несмотря на продуктивную удаленную работу, физический офис сохраняет некоторые преимущества, которые делают его дальнейшее использование почти гарантированным.

Среди основных:

• четкое отделение работы от дома;
• человеческий фактор и личные связи в рабочих/деловых отношениях;
• комфортная рабочая среда;
• среда для коллективной работы;
• структурированный режим дня.

По мнению Сергея Сергиенко, управляющего партнера CBRE  Ukraine, офис может стать местом для поддержания личных коллабораций, творческих замыслов и социальных связей, которые лучше всего формируются при личных контактах.

Он способен стать центром для обучения, семинаров и развития карьеры, предполагает эксперт. Во всех случаях офис должен быть оснащен соответствующими технологиями для эффективного подключения удаленной работы.

А вот распространенная до пандемии практика длинных поездок на работу в центральные районы уйдет с миром. «Одним из положительных последствий для Киева является то, что 40% лево-право-левобережного движения «дом-работа-дом» уже стало и будет оставаться менее интенсивным, ослабляя давление на загруженные заезды на мосты», — прогнозирует Сергиенко.

Что касается качественных характеристик офиса, то Украине прогнозируют тягу к гибкости. Среди них управляющий партнер CBRE Ukraine выделяет:

– цифровой ключ/приложение для доступа в здание (вход, свет, лифты, вентиляция и т.д.);

– большой вестибюль для проведения встреч с лобби-зоной;

– помещение для проведения конференций;

– гибкие офисы (коворкинги) на платной основе;

– террасы, общие зоны отдыха;

– неограниченный доступ к автостоянке с охраной и достаточным количеством электрических зарядных станций.

«Поскольку арендаторы быстро переходят к гибридной офисной модели, при которой использование офиса будет все больше ориентироваться на технологии, гибкость, открытость и коллективную работу, типичные офисные помещения старого образца неизбежно будут устаревать», — убежден Сергиенко.

Кстати, в Colliers International уже придумали, как помочь компании в организации рабочего пространства, и запустили приложение, которое помогает в формировании будущей стратегии создания оптимальной среды для компаний и их сотрудников.

Оно предлагает готовые решения конфигурации офисного пространства для компании, исходя из данных о ее размерах и масштабе, целей, позиционирования на рынке, корпоративной культуры, паттернов операционной деятельности. Алгоритм работает на основе данных бенчмаркинга, инсайтов из результатов глобальных опросов Colliers во время пандемии COVID-19 и тенденций, формирующихся на рынке офисной недвижимости.

К началу последнего месяца осени средняя цена квадратного метра в пригороде столицы выросла на 300 грн, или 1,9% — до 16 тыс. грн/кв. м. Цены на жилье выросли из-за удорожания основных комплектующих: газоблок и керамоблок, а также арматура и бетон подорожали абсолютно у всех ключевых производителей.

В то же время цены сдерживает ограниченный спрос: покупатель квартир в пригороде смотрит на небольшое число новостроек — те, которые предлагают класс жилья не ниже комфорт+ с разносторонней инфраструктурой и коммерческими, бытовыми объектами, облегчающими жизнь за городом.

Те, у которых есть большая территория или новые форматы вроде сити-хаусов, получают дополнительный всплеск интереса со стороны покупателя с деньгами.

Больше всего за месяц выросло в цене жилье в пригороде Киева до 5 км: на 700 грн, или 4,2% — до 17,5 тыс. грн/кв. м. Новостройки в радиусе от 5 до 10 км подскочили в цене на 500 грн, или 3,1% — до 16,6 тыс. грн/кв. м. Самые удаленные населенные пригороды (от 10 до 20 км) подорожали на 400 грн, или 2,7% — до 15 тыс. грн/кв. м.

Вилка цен на квартиры в новостройках в пригороде за месяц выросла. Если в сентябре мы видели диапазон от 9,7 тыс. грн до 18 тыс. грн/кв. м, то в течение октября он был на уровне 11,9 тыс. грн — 18,4 тыс. грн/кв. м.

Однако в некоторых населенных пунктах цена не выросла, а, напротив, просела. Это связано в первую очередь с волнами спроса и сокращением уровня предложения: где-то застройщики просто не стартуют с новыми ЖК, а продают начатые проекты.

К примеру, в Гостомеле цена за месяц просела с 15,2 тыс. грн/кв. м до 14,1 тыс. грн/кв. м, то есть на 1,1 тыс. грн, или 7,2%. В то же время в Гатном готовятся к сдаче несколько домов в популярном формате eco-friendly, в этом же формате готовят к старту несколько новых домов. Поэтому цена с 16,5 тыс. грн/кв. м выросла до 18 тыс. грн/кв. м, то есть на 1,5 тыс. грн, или 9,1%.

На данном этапе можно говорить об устойчивой тенденции восстановления спроса, в то же время никаких ажиотажных очередей и зашкаливающих показателей сделок не наблюдается. Это связано с психологическим фактором карантина и падением реальных доходов населения.

К концу года инфляция и увеличение себестоимости будут влиять на среднюю цену квадрата в пригороде в пределах 1-2% в месяц, в то время как отдельные сильные проекты с многопрофильной инфраструктурой, сочетающей в себе различные функции — досуговую, рекреационную, развлекательную, бытовую, с высокими темпами работ на площадке и степенью готовности могут забрать себе больше половины платежеспособного спроса.

Как правило, эти проекты расположены в диапазоне до 5 км и от 5 до 10 км от Киева, что становится дополнительным фактором их успеха.

Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи права собственности на квартиру в Украине. Обычно это возможность передать наследство молодому поколению или просто акт доброй воли со стороны владельца недвижимости.  

Что такое дарственная на квартиру или дом

Дарственная, дарственный договор, договор дарения недвижимости — это все названия одного и того же процесса, в котором одна сторона приносит в дар недвижимость, а вторая должна прореагировать — принять квартиру или дом или отказаться.

В отличие от завещания, дарственная является двусторонним договором, который требует реакции второй стороны. Даритель должен быть собственником недвижимости, то есть подарить квартиру в ипотеку или рассрочку невозможно. Нужно вначале выполнить все обязательства и стать собственником.

Когда дарственная может быть признана недействительной

Если договор дарения не заключен в письменной форме и не заверен нотариусом, он считается недействительным. Заключать договор нужно при жизни дарителя.

Дарственная, составленная на родственника, но не зарегистрированная в Реестре прав на недвижимое имущество, считается недействительной.

Дарственная может быть признана недействительной, если новый владелец силой или обманом заставил совершить акт дарения или обманным путем завладел имуществом, включая угрозы и шантаж.

В течение 1 года даритель может обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор дарения.

Подарить недвижимость в Украине, владельцем которой является несовершеннолетний, нельзя.

Дарственная на квартиру — это безвозмездная сделка, которая не предполагает никакого вознаграждения.

Как оформить договор дарения

Оформить сделку лучше в письменном виде, заверив ее у нотариуса. При дарении недвижимости должны присутствовать обе стороны.

Момент перехода права собственности от дарителя к одариваемому происходит тогда, когда нотариус делает выписку из Реестра имущественных прав на нового владельца.

С этого момента подаренная недвижимость обретает нового владельца. Важно: если вы находитесь в браке или процессе его расторжения и собираетесь оформить дарственную на квартиру, купленную за общие деньги, нужно присутствие или письменное согласие (заверенное нотариально) супруги/супруга.

При оформлении сделки дарения недвижимости нужны документы о праве собственности на недвижимость, паспорта и идентификационные коды обеих сторон. Также важна оценочная стоимость квартиры.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему.

Дарственную часто оформляют представители старшего поколения на несовершеннолетних детей. В таком случае важно присутствие законного представителя, то есть родителей или опекуна ребенка.

В договоре можно прописать дату, с которой несовершеннолетний вступает в права собственности и может распоряжаться недвижимостью. Это не обязательно делать в день оформления дарственной.

Потребуется согласие на проведение сделки и принятие подарка представителями ребенка в его пользу.

Как подарить свою часть квартиры

Если вы являетесь собственником части квартиры, оформить дарственную на свою долю можно без согласия других сторон.

Сколько стоит оформить дарственную на недвижимость в Украине в 2020 году

Оформить дарственную на квартиру или дом несложно, но нужно быть готовым к материальным издержкам.

Общая стоимость дарственной в Украине состоит из:

• оценки недвижимости — около 3 тыс. грн;
• услуг нотариуса по составлению дарственной — от 2,5 тыс. грн;
• госпошлины — 1% стоимости недвижимости;
• регистрации договора в реестре — 1,8 тыс. грн.

При дарении родственникам 1 и 2 категории платить налоги не нужно. В первую степень родства попадают дети, родители, супруги. Во вторую степень родства — братья и сестры, внуки, дедушки и бабушки.

В случае с дарственной на ближайших родственников оценка недвижимости не нужна.

Если оформляется дарственная на постороннего человека или дальнего родственника — налог 5% и 1,5% военного сбора.

Если дарственная оформляется иностранцем или на иностранца, то нужно заплатить 18% налога и 1,5% военного сбора. Также потребуется оценка недвижимости.